Michel Parcel

Je vous souhaite à tous un merveilleux temps des fêtes et une excellente année 2010 remplie de bonheur!

Dans le tourbillon de l’achat d’une résidence tout va très vite. Plusieurs décisions sont prises sans trop de questions au gré de l’excitation de cette nouvelle aventure. Vous vous reconnaissez? Pour plusieurs, à la question : «Voulez-vous protéger votre hypothèque en cas de décès ou d’invalidité? » Tous répondent : « Bien oui, évidemment! ». Il va sans dire que plusieurs ne pourraient se permettre un tel achat seul. L’idée de penser devoir vendre en cas de décès ou d’invalidité devient absurde. Cette décision est sans aucun doute très bonne. L’idée de protéger votre achat est très judicieux, mais est-ce la protection la plus avantageuse pour vous?

Voici les avantages d’une protection individuelle versus une assurance hypothécaire

Premier point à noter, la protection vous appartient. Personne à part vous, ne peut faire de modifications, ce qui vous permet de changer d’institution financière, rembourser le solde de votre hypothèque, contracter un autre prêt et conserver votre protection sans devoir fournir de nouvelles preuves médicales. Le coût sera toujours en fonction de l’âge que vous aviez lors de la demande et non pas l’âge que vous avez lors d’éventuelles modifications. De plus, les protections de type créancier ne font l’étude approfondie de votre demande qu’en cas de réclamation, ce qui ouvre la porte à un stress supplémentaire face à un éventuel refus, évidemment ce dernier doit être justifié.

Deuxièmement, vous pouvez désigner le bénéficiaire de la prestation. Ce n’est pas automatiquement l’institution financière qui reçoit la prestation en cas de décès.  Le bénéficiaire peut donc choisir de continuer les paiements ou de payer d’autres dettes.

Troisièmement, les protections ne sont pas décroissantes, selon le terme choisi, le coût est fixe.  Si vous avez besoin de moins de protection, vous choisissez de diminuer la couverture. De ce fait, le coût diminue. La protection n’est pas réduite au fur et à mesure que votre emprunt est remboursé. De plus, vous pouvez obtenir des options vous permettant d’augmenter votre protection sans questions médicales. Autant pour la portion vie qu’invalidité. À noter, si vous souhaitez plus de protection (arrivée d’un enfant) c’est possible de le faire avec une seule couverture, ce qui diminue une fois de plus les coûts.

Quatrièmement, pour ce qui est de la protection d’invalidité, si vous n’avez pas déjà une protection à votre travail, vous pouvez protéger votre revenu en entier, non pas seulement la portion de l’hypothèque, ce qui peut devenir insuffisant. De plus, certains ont déjà une protection de revenu au travail. Donc ils paient en double ou sont trop assuré en invalidité. Ils peuvent donc utiliser le même budget pour se couvrir en cas de maladies graves. Dans ces circonstances, même si le revenu familial est protégé, il y a des coûts supplémentaires. Il est donc possible, au même coût, d’obtenir une prestation pour protéger les fonds destinés aux études des enfants, à la retraite ou à notre maison elle-même!

Finalement, dernier avantage à noter, protéger son prêt avec une assurance individuelle est souvent moins coûteux en plus de procurer tous ces avantages! Ceci permet en plus de regrouper toutes vos assurances avec la même personne, informez-vous auprès d’un conseiller en sécurité financière!

Quelle est la perception client du travail d’agent immobilier? Rachel et Jean-Sébastien ont acheté leur propriété au mois de mai 2009. Voici leur commentaire intégral.

«

L’achat de notre première maison

Au printemps, mon conjoint et moi avons été dans l’obligation de se trouver une maison rapidement. Mon conjoint étant militaire, il n’y avait plus de maison disponible sur la base pour nous. Un contact m’avait été référé en la personne de monsieur Michel Parcel comme agent. Que ne fut pas notre surprise quand nous avons su que nous étions entrés en communication avec le plus attentionné des agents immobiliers !

Dès le tout début, Michel a pris le temps d’écouter nos besoins primaires et de nous poser des questions précises sur nos intérêts. Au commencement de notre relation avec lui, son but était de connaître nos goûts le mieux possible.

Étant donné l’urgence de trouver notre chez-soi, Michel a fait des recherches générales dans les secteurs que nous préférions le mieux. Nous avons reçu plusieurs courriels de photos de maison de sa part. Mon conjoint et moi n’avons eu qu’à parcourir ses courriels, tel un catalogue, et noter celles que nous préférions le mieux.

Et c’était parti ! Nous avions plusieurs visites de prévues à l’horaire. À chaque visite, Michel était présent et se montrait critique concernant les maisons : il nous mentionnait les beautés de celles-ci, mais aussi les éléments à ne pas négliger (rénovations, dégâts). Il vérifiait tout et savait exactement quelles questions poser aux propriétaires.

Michel est vraiment un agent qui aime son travail. Il connait tout les secteurs de Québec. Il est franc et nous explique les avantages et inconvénients des secteurs.

En plus de son talent exceptionnel pour trouver la maison de nos rêves, il a de plus pris beaucoup de son temps pour nous expliquer les exigences pour l’achat d’une maison. Nous étions à notre toute première expérience de la sorte. Michel nous a expliqué les tenants du prêt hypothécaire, de la taxe de bienvenue, de l’importance de l’inspection…

Michel est également un homme de contacts. Si vous voulez faire affaire avec des gens de confiance, Michel peut, avec plaisir, vous fournir les coordonnées de notaires, banques, inspecteur.

Mon conjoint et moi avons trouvé la maison de nos rêves grâce à la patience, la rapidité, le professionnalisme et l’agilité de Michel. Nous avons tout de suite reconnu qu’il s’implique totalement lorsqu’il est temps de trouver une maison, un chalet, un condo.

Il a été entièrement transparent avec nous dès le tout début.

Je le recommande absolument à tout le monde. Michel saura faire de l’achat de votre maison, une expérience tout simplement magnifique et inoubliable.

Merci de tout cœur Michel !

Rachel & Jean-Sébastien

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On se demande toujours si les efforts consacrés à mettre en ligne des articles sont justifiés.

J’ai reçu ces derniers jours des demandes d’information concernant l’évaluation municipale versus le prix des maisons, des questions sur la nécessité de l’inspection, les vices cachés, etc.

Je réalise aussi que le blogue est lu un peu partout au Québec et même en Californie!

Si vous avez des suggestions, n’hésitez pas à me les faire parvenir!

Dimanche le 11 octobre de 14:00hrs à 16:00hrs au 1480 Rte du lac Pierre-Paul à Saint-Tite en Mauricie, venez visiter ce chalet 3 saisons, sur un magnifique bord de l’eau accessible à l’année! Ne ratez pas cette occasion!

Les ventes de propriétés cet été ont été excellentes, le nouveau rôle d’évaluation des villes de Québec, L’Ancienne-Lorette et Saint-Augustin-de-Desmaures sont disponibles en ligne, les taux d’intérêt sont toujours bas, dois-je en profiter pour vendre et m’acheter une nouvelle maison?

Que vous ayez pris ou non votre décision, pourquoi ne pas prendre quelques minutes et mettre toutes les chances de votre côté.

Il arrive souvent que la décision de mettre en vente sa propriété se prenne en hiver. Et surprise, on n’a aucune photo récente de l’extérieur de notre propriété. Aujourd’hui avec les caméras numériques, cela ne vous coûte que quelques minutes de votre temps pour vous permettre de présenter votre propriété sous son meilleur jour.

Donc, profitez de cette période avant les premiers gels pour prendre quelques photos.

Les frais associés à l’achat d’une maison ne se limitent pas à la mise de fonds hypothécaire. Pourriez-vous dresser une liste des différentes dépenses qui s’ajoutent au prix d’achat d’une maison? Probablement qu’il vous manquerait quelques débours associés à l’achat d’une maison. Les accédants à la propriété sont souvent pris au dépourvu par la multiplication de ces frais de clôture. Ces frais varient entre 1.5% et 4% du prix d’achat. Ils sont des frais juridiques et administratifs qui doivent absolument être considérés dans votre budget afin d’acquérir une maison sans trop de surprises.

Dans ce présent article, je vous donnerai un aperçu des frais de clôture qui s’ajoutent à votre prix d’achat qui pourra vous aider à compléter votre propre liste des coûts.

L’assurance prêt hypothécaire

Si vous contractez un prêt hypothécaire avec une mise de fonds inférieure à 20%, vous devrez souscrire à l’assurance prêt hypothécaire puisque vous aurez un rapport prêt valeur élevé. Cette assurance protège les institutions financières contre le risque de subir une perte financière si vous manquez à vos obligations hypothécaires. La prime varie selon la quotité du prêt, l’amortissement choisi et le type de demandeur que vous êtes. Cette prime peut varier entre 0,50% et 3,30% pour un salarié régulier mais peut être plus élevée pour des programmes spéciaux. Cette prime est financée sur le prêt hypothécaire, vous n’avez donc pas à la payer avec vos liquidités. Toutefois, une taxe de 9% sera déduite de votre prêt et sera donc payable chez le notaire. Vous devez donc prévoir quelques centaines de dollars.

La mise de fonds

Habituellement, vous devez avoir au moins 5% du prix d’achat de la propriété. Toutefois, si vous ne voulez pas payer l’assurance prêt hypothécaire tel que mentionné ci haut, il vous faut 20% de mise de fonds. Votre prêteur exigera que l’argent soit disponible dans un compte depuis plus de 30 jours ou un relevé de placement ou une lettre de don d’un membre de la famille. De plus, la banque vérifiera que vous ayez au minimum 1,5%  du prix d’achat de la propriété pour payer vos frais de clôture. Toutefois, seule la mise de fonds vous sera exigée lors de la transaction chez le notaire.

Le frais d’inspection

Le seul frais qui peut être requis avant la prise de possession est un frais d’inspection. L’inspection d’une maison que l’on désire acheter sert en quelque sorte de bilan de santé. Il sert à se renseigner le plus possible sur les éventuels problèmes reliés à la maison. Un inspecteur qualifié évalue les structures et systèmes de la maison et vous fournit un rapport écrit. Bien qu’une inspection du bâtiment ne soit pas obligatoire, elle procure la tranquillité d’esprit sur la qualité de notre achat. Le montant à prévoir est de 200$ à 500$.

Le frais d’évaluation

Le prêteur peut exiger une évaluation de la valeur de la propriété par un professionnel. Le coût est de 250$ à 500$.

Les frais juridiques

Plusieurs frais sont associés à la prise de possession de la maison. Pour protéger vos intérêts, un notaire s’occupera du déroulement de la transaction. Le montant de ses honoraires varie d’un professionnel à l’autre et dépend aussi de la complexité de la transaction. Ces frais juridiques comprennent l’enregistrement d’un prêt hypothécaire. Vous devez prévoir entre 750$ et 1200$.

Les rajustements avec le vendeur

Il s’agit de tous les montants de rajustement à l’égard du propriétaire actuel comme par exemple les taxes municipales et scolaires. Le notaire s’occupe de vous fournir le montant des rajustements en fonction de votre date d’occupation et des montants déjà payés par le vendeur.

Droit de mutation

Le droit de mutation est mieux connue sous le nom de  »taxe de bienvenue ». Elle porte ce nom suite à l’adoption de la loi adoptée par l’Assemblée Nationale et proposée par le ministre Bienvenue. Le jeu de mot facile est resté depuis. Les taux pour le droit de mutation sont inscrits dans la loi. Pour calculer cette taxe, il faut se baser sur la valeur la plus élevée entre le prix d’achat et l’évaluation municipale. À partir ce montant, vous devez répartir le montant selon les tranches suivantes :

• 0.5% sur les premiers 50 000$
• 1.0% sur la tranche de 50 001$ à 250 000$
• 1.5% sur la tranche qui excède 250 000$

Ce compte de taxe vous parviendra rapidement par la poste une fois que vous êtes officiellement propriétaire.

Assurance incendie

Le prêteur exigera que vous ayez une assurance habitation en vigueur dès la prise de possession puisque la propriété est donnée en  »garantie » au prêteur. Ce frais est variable selon la maison ainsi que son contenu.

Frais rattachés au déménagement

Votre déménagement peut se faire à moindre coût si vous pouvez faire une grande partie du travail vous-même. Toutefois, les tarifs horaires des professionnels ou de location de camions varient selon la période de l’année et la distance à parcourir.

Frais de branchements aux services publics

Des frais initiaux pour les branchements de divers services tels l’électricité, le téléphone, le câble et l’Internet peuvent s’appliquer. Consultez votre fournisseur de services afin d’obtenir les montants exacts. Vous pouvez toutefois calculer entre 100$ et 500$.

Le coût du crédit et la mise de fonds déterminent de manière importante le prix de la propriété que vous désirez acquérir.

La mise de fonds

Si vous désirez acquérir une propriété de 200 000$ par exemple, la mise de fonds minimale de 5% sera de 10 000$.

Mais en réalité, ce prêt sera assuré par une société comme la SCHL, et cette dernière exigera qu’il y ait aussi des fonds disponibles pour couvrir les frais de notaire et la taxe sur les droits de mutation (Taxe de Bienvenue).  Ainsi votre institution financière vous dira que la mise de fonds minimale est plutôt de 6,5% soit 13 000$.

Le coût du crédit

Un prêt assuré par la SCHL, n’est pas gratuit. Une prime unique vous sera facturée et ajoutée à votre hypothèque. Le montant de la prime est fonction de votre mise de fonds. Pour l’exemple utilisé, le taux de la prime de la SCHL est de 2,75% du montant du prêt,

I.e. 2,75% de 190 000$ ou 5 225$.

Votre hypothèque serait donc de 195 225$.

Beaucoup d’institutions financières suggèrent à leurs clients de prendre une hypothèque 3 ans fermée, plutôt qu’une cinq ans. Je vais donc utiliser ce terme pour notre exemple.

Le taux affiché(1) pour une hypothèque 3 ans était de 7,05% en octobre 2008. Il est présentement de 4,15%. Il est à noter que vous pouvez obtenir actuellement des taux inférieurs à ceux mentionnés dans cet article. Comparons donc ce que serait vos paiements aujourd’hui versus si vous aviez acquis l’automne dernier.

Ce que ce tableau démontre, c’est que vos versements hypothécaires sont de 330,56$ de moins qu’en octobre  2008 représentant une économie de 11 900,16$ pour 36 mois, tout en ayant remboursé 4 589,88$ de plus pour une économie totale de 16 490,44$.

Conclusion

Pour ceux qui songent à s’acheter une propriété, c’est vraiment le moment idéal pour bouger, le prix des propriétés s’est stabilisé, et le coût de l’emprunt n’a jamais été aussi bas.

Taux affiché(1)

Le taux affiché est celui qu’on retrouve sur les publicités des institutions financières. Dépendant de votre situation financière, il est possible d’obtenir des taux hypothécaires plus bas que ceux mentionnés dans cet article. Nous vous  conseillons de contacter votre représentant hypothécaire pour vous aider à planifier votre projet.

En cette ère des communications, nous sommes littéralement ensevelis sous une foule de chiffres et statistiques livrés quotidiennement via les journaux, radios, télévisions sans oublier l’Internet.

Ces statistiques telles qu’elles sont livrées, sont un cliché représentant le résultat des transactions du dernier mois, par rapport au même mois l’année précédente. Elles peuvent être très changeantes d’un mois à l’autre comme en font foi les statistiques de la Chambre Immobilière pour les mois de mars et avril 2009.

Ex :

Bien qu’un tableau comme celui-ci donne beaucoup d’informations, il en masque plusieurs autres. En voici deux à titre d’exemples :
1. Les acheteurs de première maison sont plus nombreux en début d’année, et les vendeurs eux achètent une nouvelle maison un peu plus tard suite à la vente de leur propriété;
2. Le prix moyen des propriétés a continué d’augmenter jusqu’à la fin de 2008, à un taux autour de 8 à 9% ce qui sous-entend qu’il y a déjà eu correction des prix.

Est-ce le bon moment pour acheter?

Oui, car nous revenons dans un marché plus équilibré. Il y a un inventaire intéressant de propriétés à vendre, les prix se stabilisent, et surtout le coût du crédit n’a jamais été aussi bas au cours des 40 dernières années.

Ainsi, il en coûte beaucoup moins cher pour faire l’acquisition d’une première maison, et pour ceux qui songent à vendre leur maison pour en acquérir une plus grande, la stabilisation des prix et le cout d’emprunt font que c’est une période idéale pour réaliser ce projet.

Le prochain article de ce blogue portera justement sur le prix versus le coût lors de l’achat d’une propriété.

Un internaute me pose la question suivante :

«Il y a une maison qui m’intéresse, mais le vendeur déclare qu’il y a de l’ocre ferreuse. Devrais-je acheter quand même?»

Qu’est-ce que l’ocre ferreuse?

1. L’ocre ferreuse est le résultat d’une réaction chimique ou d’un processus biologique, les deux pouvant se produire individuellement ou simultanément :
• RÉACTION CHIMIQUE : lorsque le sol contient du fer, celui-ci migre avec l’eau vers le drain et forme au contact de l’air une boue d’hydroxyde de fer;
• PROCESSUS BIOLOGIQUE : lorsque la ferrobactérie est présente dans la nappe phréatique, elle produit, à la suite de l’oxydation du fer au contact de l’air, une masse gélatineuse.
2. Le résultat de l’un comme de l’autre est la formation d’un dépôt visqueux sur les parois des drains rainurés et c’est ce dépôt que l’on nomme « ocre ferreuse ».

Voici quelques liens pour vous permettre d’en connaître davantage sur l’ocre ferreuse :
• http://www.rbq.gouv.qc.ca/dirGrandPublic/dirPlanDeGarantie/ocreFerreuse.asp
• http://www.expertspec.com/ocre.html

Pour votre question, je ne peux y répondre, mais voici quelques éléments à surveiller :

1. Est-ce que le vendeur a fait faire des travaux pour atténuer les effets de l’ocre ferreuse?
2. Est-ce qu’il y a eu une inspection récente du drain, est-il obstrué?
3. Est-ce que la pente du terrain fait en sorte que les eaux s’écoulent vers la maison?

Finalement, un conseil, une inspection plus pousée par un expert en la matière et une évaluation des travaux à effectuer pour corriger et surtout maintenir en bon état votre propriété est importante. Remplacer un drain est coûteux sans compter les désagréments qu’une telle situation occasionne.